Оформление предложения: пунктуация — Оформление предложения — Русский язык

Большинство предложений просто пестрит текстом. Так много хочется сказать, расписать свои положительные стороны, перечислить достижения, указать всех довольных клиентов. Знакомо?

Заголовок блока

В конечном итоге ваше КП выглядит как нечитаемое нагромождение текстовых полотен, где строчки тесно подогнаны друг к другу, слова сливаются в одно целое, превращая извлечение смысла из текста в кропотливый труд. При таком подходе только крайне высокий интерес со стороны вашего клиента заставит дочитать его письмо до конца.

Внимтельно прочтите своё предложение и ответьте себе на следующие вопросы:

• Что можно оттуда убрать?
• Какие формулировки можно сделать короче?
• Какую строчку можно снабдить красивым ярким заголовком и большими отступами?

Выделите то, с чем можно расстаться, и удалите это. А затем удалите как минимум столько же – уже из того, без чего, как вам кажется, нельзя обойтись. Так стоит поступать до тех пор, пока ваше КП не будет представлять собой сухой информационный остаток с несколькими цепляющими фразами.

Увеличивайте отступы, внедряйте абзацы, оставляйте большие поля и центрируйте текст по странице. Не дайте своему клиенту подумать, будто одной из ваших целей является экономия бумаги, если речь идёт о напечатанном предложении. Если вы отправляйте сообщение по электронной почте, то хорошо подумайте, как мыслит ваш клиент. Наверняка, у него масса личной работы, и большой объём текста может просто вызвать антипатию (они хотят, чтобы я всё это читал? Думают, мне здесь заняться больше нечем?).

Итак, вы сжали объём текста в своём предложении до предельного минимума. Каждому менеджеру по продажам нужно помнить, что коммерческое предложение редко продаёт само по себе: оно работает только в связке с его личным обаянием, профессионализмом и дозированной настойчивостью в телефонных звонках.

Сопровождайте ключевые моменты предложения графиками, стремящимися вверх, и диаграммами, которые подчёркивают выгоды от сотрудничества с вами.
Что больше заинтересует ЛПР: график, изображающий средний рост прибыли ваших клиентов после заключения с вами контракта, или ещё несколько строчек текста?

Привлекайте к разработке своих КП профессионалов дизайна: они помогут вам максимально наглядно донести информацию до вашего клиента.

Разбавляйте текст картинками, фотографиями, инфографикой. Всё это сформирует представление о вас как об эксперте своего дела, отлично подготовленном к ведению переговоров благодаря широким познаниям в отрасли.

• Постоянно подчёркивайте свою открытость к контактам, которые ни к чему не обязывает вашего клиента.
• Используйте фразы «Заказать бесплатные расчёты можно телефону… », «Чтобы узнать больше, отправьте заявку на почту zakaz@…»
• Обещайте ему бесплатные консультации, бонусные предложения, бесплатную доставку, партнёрские программы. Подчёркивайте свою ориентированность на клиента, не стесняйтесь лишний раз дать понять, насколько вам важно долгосрочное и взаимовыгодное сотрудничество.
• Будьте лаконичны, но содержательны, сохраняйте лицо и элементы стиля, но не доходите до вычурности в цветах и слишком броских шрифтах, и ваш клиент обязательно это оценит.

Что такое заключенный договор в сфере недвижимости? | На главную

Автор: SF Gate Contributor Обновлено 12 февраля 2021 г.

Гора документов переходят из рук в руки в ходе сделки с недвижимостью. Одним из наиболее важных документов является договор купли-продажи, который обязывает продавца передать право собственности на недвижимость покупателю в обмен на уплату покупной цены. В какой момент будет заключен договор, зависит от того, что вы понимаете под этим термином.

Оформленный документ в сфере недвижимости

Оформить документ — значит подписать его. Люди, которые ссылаются на заключенный договор о недвижимости, на самом деле имеют в виду, что документ — бумажная или цифровая копия договора — подписан. В этом смысле дата исполнения — это дата появления подписей всех сторон на контракте. Это дата начала контракта.

Считается, что договор исполнен, когда обе стороны выполнили свои обязательства.В случае заключенного договора в сфере недвижимости этот этап наступает при закрытии, когда документы подписываются обеими сторонами. Пока оплата и право собственности не переходят из рук в руки, контракт является просто «исполнительным» — может быть исполнен в какой-то момент в будущем.

Дата вступления в силу контрактного соглашения определяется окончательной датой принятия, когда и покупатель, и продавец согласовали все условия контракта и подписали его, или, другими словами, когда контракт подписан обеими сторонами. По данным Texas Real Estate, это полностью исполненный контракт.

Элементы действующего контракта

Для того, чтобы контракт был действительным, нужны не только подписи. Во-первых, должна быть «встреча умов», означающая обоюдное согласие, то есть покупатель и продавец должны согласовать цель и условия контракта. Во многих штатах оферта и акцепт оферты обычно являются доказательством обоюдного согласия.

Кроме того, стороны должны обменять «возмещение», которое представляет собой нечто ценное и относится к собственности, на покупную цену.Наконец, цель контракта должна быть законной, а стороны должны быть дееспособными и достигнуть совершеннолетия. Хотя устные контракты могут быть действительными, контракты на недвижимость не подлежат исполнению, если они не составлены в письменной форме.

Договоры купли-продажи недвижимости

В договоре купли-продажи недвижимости указываются стороны договора и то, что каждый должен сделать, чтобы закрыть продажу в дату, указанную в договоре. Среди наиболее важных условий — те, которые гласят, что продавец должен предоставить четкое право собственности, используя тип акта, указанный в контракте, в обмен на заявленную покупную цену.

В договор также должно быть включено юридическое описание собственности. Информация о типе и сумме финансирования, необходимого покупателю, также включена, как и сроки, касающиеся проверок, ремонта, ипотечного обязательства и подачи любых специальных документов, требуемых контрактом. Это условия контракта, которые, согласно Mortgage Info, являются условиями, которые необходимо выполнить или урегулировать до оформления документов.

Если у вас есть определенное количество времени для выполнения условий, в течение этого периода ваш контракт является исполнительным контрактом с точки зрения недвижимости, то есть он будет исполнен (подписан обеими сторонами) в будущем, когда условия будут выполнены. .После выполнения условий и подписания контракта обе стороны получат оформленную копию, то есть копию, подписанную обеими сторонами.

Исполнение предложения ЭТО Примеры положений

Что такое заключенный договор в сфере недвижимости?

В сфере недвижимости сторонами юридического договора обычно являются покупатель и продавец. Контракт представляет собой двусторонний обязательный документ, в котором излагаются требования каждой стороны. Считается, что контракт не исполнен полностью до тех пор, пока каждая из сторон не выполнит свои обязательства. Важно понимать условия и действия, которые должны быть выполнены в контракте, чтобы покупка или продажа собственности могла успешно продвигаться к завершению.

Статус договоров

Договор купли-продажи недвижимости обычно считается заключенным после подписания документов. Дата подписания является датой исполнения или датой окончательной приемки. Исполнительный контракт — это контракт, который все еще находится в процессе и имеет оставшиеся обязательства или действия, которые необходимо выполнить. Аренда аренды является примером исполнительного договора. И арендатор, и домовладелец должны продолжать работать, выплачивая арендную плату и предоставляя площадь соответственно.Процесс условного депонирования — еще один пример исполнительного договора на недвижимость. После завершения таких задач, как утверждение информации, раскрытой продавцом, осмотр дома, проверка права собственности и окончательная проверка, в дополнение к другим заключительным мероприятиям договор или его части считаются выполненными.

Условия использования

Условия являются наиболее важными деталями при заключении контракта. Они определяют вовлеченные стороны, которые должны предпринять определенные действия, условия, связанные с выполнением этих действий, и сроки.Положения и условия контракта также служат для обеспечения исполнения контракта. В случае, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, можно обратиться за помощью в суд. Условия, которые часто включаются в контракты с недвижимостью, включают условия финансирования, помощь продавца, который должен оплатить затраты на закрытие, требования к осмотру дома, бытовую технику, дату закрытия и продажу текущего дома.

Срок действия контракта

Обычно, когда речь идет о недвижимом имуществе, контракт должен быть заключен в письменной форме, чтобы он имел юридическую силу и имел исковую силу.Например, продавец не имеет права регресса, если, скажем, продавец встречает предложение покупателя, а покупатель принимает, но принимает устно, а затем отказывается. Чтобы договор о недвижимости был действительным, он должен: идентифицировать стороны, однозначно идентифицировать собственность, четко указывать покупную цену, включать рассмотрение и быть подписанным. Вознаграждение — это ценность или выгода, ожидаемая каждой стороной. Продавец ожидает финансовой выгоды, в то время как покупатель ожидает владения недвижимостью и прав на нее.

Стандартные контракты

Агенты по недвижимости часто используют стандартные контракты.Как следствие, язык и условия могут не соответствовать ситуации. Было бы наиболее выгодно иметь контракт, специально подобранный для ваших нужд. Однако, когда используются стандартные контракты, условия должны быть объяснены всем сторонам для обеспечения взаимопонимания. Юристы по недвижимости специализируются на составлении и рассмотрении подобных документов.

Недвижимость 101: Правовые основы договора о недвижимости

В последнее время я отвечал на множество вопросов от покупателей, продавцов и риэлторов, которые имеют дело с заключением договоров на самом фундаментальном уровне, поэтому я решил составить статья об основах заключения договора о недвижимости.

Акцепт-оферта

Суть договора о недвижимости — оферта-акцепт. Требование оферты и акцепта применяется к каждому из основных элементов сделки, которые обычно включают идентификацию собственности и цену.

Может быть больше условий, таких как личное имущество, которое сопровождает продажу, кто оплачивает страхование титула, а также непредвиденные расходы по финансированию и проверке, но предложение от одной стороны и принятие другой стороной основных положений являются основанием заключения договора.

Одно из соображений по вопросу оферты и акцепта заключается в том, действительно ли оферта или встречное предложение были приняты до истечения срока ее действия. Мы видели, что контракты были приняты не синхронно с условиями процесса предложения и принятия, что могло дать покупателю или продавцу возможность уклоняться от выполнения своих обязательств по этому инструменту.

Если в результате переговоров между покупателем и продавцом останутся различия в этих существенных условиях, то, вероятно, не будет «акцепта» последнего предложения ( i.е. , без «контракта»). Но если они действительно согласились, контракт должен иметь исковую силу с учетом «недостатков», указанных ниже.

Либо вы беременны, либо нет.

Контракт похож на беременность: либо вы беременны, либо нет. Нет такой вещи, как «вид» контракта. Суды должны применять к этому предмету довольно строгий тест. Либо ты, либо нет.

Оформление и доставка

«Предложение» и «принятие» обычно обрабатываются подписью одной стороны, физически или электронно доставленной другой стороне.В «старые добрые времена» этим занимался один риэлтор, физически доставлявший подписанный контракт другому риэлтору. Сегодня доставка более распространена по факсу и электронной почте, оба из которых являются приемлемыми методами доставки при отсутствии конкретных инструкций в предложении или встречном предложении от одной стороны к другой (, то есть , если они указывают, что физическая доставка в офис риэлтора является единственный приемлемый метод принятия), и в этом случае любой метод, указанный стороной, будет считаться единственным приемлемым методом принятия.

Интересно, что однажды я участвовал в судебном разбирательстве по делу, в котором только покупатель подписал контракт, а продавец подал в суд, утверждая, что он (продавец) устно принял письменное и подписанное предложение покупателя в устной беседе с риэлтором покупателя. Суд согласился и разрешил рассмотрение иска!

Наконец, как объясняется в этой записи в блоге, электронные подписи приемлемы в той же степени, что и подписи с чернилами в соответствии с законом.

Встречное предложение — это отказ и новое предложение.

Вы не можете «съесть свой торт и съесть его».Таким образом, продавец, получивший предложение от покупателя, не может сначала сделать встречное предложение, а если это не сработает, то принять исходное предложение. Это потому, что по закону встречное предложение — это отклонение первого предложения и внесение нового предложения. Старое предложение покупателя отклоняется и «аннулируется» с момента внесения продавцом встречного предложения.

Заключение контракта (в основном) означает, что вы теперь связаны.

Этот принцип кажется настолько очевидным, что его не нужно указывать, но когда стороны подписывают контракт, они связаны его условиями и несут ответственность за выполнение в соответствии с ним.Вопреки ошибочному «адвокатуру кулера» (когда непрофессионалы вокруг кулера обсуждают предполагаемые юридические права и средства правовой защиты), не существует трехдневного периода, в течение которого покупатель имеет право расторгнуть договор.

В типичной коммерческой и жилой форме контракта есть несколько ценных оговорок для продавца по контракту. Как правило, контракт представляет собой безусловное обещание продавца передать право собственности покупателю после его оферты (обычно с уплатой покупной цены).

У покупателя, с другой стороны, есть несколько основных способов уклониться от выполнения своих обязательств по договору купли-продажи:

1. Обычно выполнение покупателем зависит от получения удовлетворительной проверки собственности. Если покупатель желает расторгнуть договор в течение периода проверки, его способность уклоняться от выполнения своих обязательств по контракту является весьма неограниченной.
2. В коммерческих контрактах покупатели часто имеют аналогичные бессрочные непредвиденные обстоятельства, связанные с приемлемым зонированием, экономическим анализом, предварительной сдачей в аренду и экологическими инспекциями.В течение таких периодов непредвиденных обстоятельств у покупателя может быть значительная возможность уклониться от выполнения своих обязательств по договору купли-продажи.
3. Как в коммерческих, так и в жилищных контрактах условные финансовые обязательства также являются обычным явлением. В течение периода времени, отведенного для получения финансирования, покупатель также может иметь возможность расторгнуть договор, если не будет получено адекватное по контракту финансирование.
4. В форме жилищного договора Совета риэлторов района Цинциннати продавец обязан (раздел 8) предоставить покупателю широкий и в некоторой степени неограниченный пакет документов.Затем есть период времени (пустой в форме контракта), в течение которого покупатель может расторгнуть контракт на основании его просмотра этих документов. Это право на прекращение действия является дискреционным по усмотрению покупателя. Кроме того, если продавец никогда не предоставит документы, покупатель, вероятно, будет иметь право прекратить контакт на всем его протяжении до даты закрытия.
5. Контракт с советом риэлторов района Цинциннати также содержит непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой в ​​пользу покупателя, которые выходят за рамки оценки, полученной банком покупателя в связи с его финансированием.(ПРИМЕЧАНИЕ: эти два последних непредвиденных обстоятельства кратко рассматриваются в этой записи в блоге.)
6. Наконец, Закон Огайо (ORC Section 5302.30 (K) (4)) предусматривает, что в некоторых жилищных контрактах, если продавец не предоставил жилую недвижимость После раскрытия информации покупателю, покупатель будет иметь право расторгнуть договор на протяжении всего срока его действия.

Обязательство добросовестно выполнять непредвиденные обстоятельства

Несмотря на кажущийся бессрочным характер некоторых непредвиденных обстоятельств, суды установили, что стороны имеют обязательство по договору пытаться добросовестно выполнить непредвиденные обстоятельства. См. Johnston v. Cochran, (10-й округ, 2007 г.) 2007-Ohio-4408.

Когда одна из сторон контракта имеет прямое влияние на выполнение прецедента условия, эта сторона несет бремя доказывания того, что она приложила добросовестные усилия для выполнения условий контракта, которые якобы оправдывают ее выполнение. Другими словами, сторона не может воспользоваться прецедентом невыполненного условия для оправдания своего исполнения без предварительного доказательства того, что она проявила добросовестность и усердие, пытаясь выполнить условие.

Таким образом, отказ должным образом и честно подать заявку на финансирование, приводящий к письму об отказе от кредитора, не может быть основанием для расторжения договора в связи с непредвиденным обстоятельством, которое позволяет покупателю расторгнуть договор, если он или она не может получить финансирование. Сказать домашнему инспектору найти проблемы, «чтобы убить сделку», также не будет надлежащим выполнением непредвиденных обстоятельств инспекции.

Как долго мне нужно ждать после чьей-либо взлома?

Если покупатель не завершит процедуру купли-продажи недвижимости в день, указанный в контракте, может ли другая сторона просто уйти? Не совсем так.Как объясняется в этой записи в блоге, если в контракте не используются волшебные слова «время имеет существенное значение» (в данном случае в отношении даты закрытия), то время не имеет значения, и мы на самом деле не имеем в виду даты мы говорим в договоре о строгих сроках. Тогда покупатель или продавец должны будут подождать разумный период (а, возможно, и немного дольше), прежде чем они смогут быть уверены в том, что суд обнаружит, что одна сторона нарушила правила, и что другая сторона может использовать свои средства правовой защиты в случае такого нарушения.

Заявление о нарушении

Если одна сторона считает, что другая сторона нарушает договор, целесообразно отправить письмо, официально объявляющее о нарушении другой стороной, и затем действовать в соответствии с этим (т.e ,, не продолжать действовать так, как если бы нарушившая сторона не нарушила договор, и приступить, например, к подготовке к закрытию).

Средства правовой защиты в случае нарушения

Обычно по договорам купли-продажи недвижимости покупатель и продавец могут воспользоваться двумя основными средствами правовой защиты в случае нарушения другой стороной: (i) денежный ущерб и (ii) иск о конкретном исполнении.

Денежные убытки, возможные при нарушении условий контракта, обычно представляют собой разницу между контрактной ценой и стоимостью дома на момент нарушения.Это означает, что если дом или коммерческая недвижимость проданы «примерно» за такую ​​цену (что обычно и происходит), то денежные убытки, которые несет одна сторона, могут быть не столь значительными. Кроме того, независимо от цены перепродажи, надлежащим доказательством «фактической стоимости» числа являются оценочные показания, представленные каждой стороной в суде.

Теперь продавцы также хотят получить компенсацию за затраты на хранение и, возможно, потерю их последующей покупки.Покупатели хотят получить свои временные расходы на проживание и стоимость хранения домашнего имущества, а также процентную ставку, которую они потеряли из-за задержки закрытия.

Теоретически суды в лучшем случае непоследовательны в своих решениях о возмещении «затрат на удержание» и, как правило, не присуждают компенсацию косвенных убытков, связанных с потерей другой сделки по покупке. (Roesch v. Bray, 545 NE2d 1301, 1304 (Ohio Ct. App. 1988) («[C] наши специалисты не рассмотрели подробно, какие дополнительные убытки могут быть компенсированы в виде убытков в результате нарушения договор недвижимости. Как правило, убытки в результате нарушения условий контракта ограничиваются убытками, которые разумно ожидать в качестве вероятного результата нарушения ». См. Также Ottenstein v. Western Reserve Academy, 374 NE2d 427, 429 (Ohio Ct. App. 1977) (Махони, П.Дж., не согласен) («Я не считаю, что эти убытки должны включать любую« потерю »« процентов » на деньги как таковой «убыток» не является косвенным ».).)

Временное жилье и хранилище покупателя могут быть восстановлены, но будет ли суд компенсировать выплаты по ипотеке, которые были бы застрахованы, если бы продажа продолжилась? Подобно отказу в присуждении косвенного ущерба продавцу, более высокая процентная ставка, выплачиваемая покупателем, может быть труднодостижимой.(Quinn v. Bupp, 955 A.2d 1014, 1021 (Pa. 2008) ( со ссылкой на Rusiski v. Pribonic, 511 Pa. 383, 515 A.2d 507, 512 (Pa. 1986) (отказ в присуждении компенсации покупатель в сделке купли-продажи земли, рассчитанной на основе увеличенной процентной ставки по ипотеке).)

Помимо теоретических проблем в возмещении ущерба, у нас есть практические. Стоимость и сложность получения денежных средств Ущерб, выходящий за рамки вопроса об оценке, будет сложным по сравнению с гонорарами адвоката, которые будут понесены в связи с этим.В коммерческих условиях ущерб может быть значительным. В жилых помещениях редко стоит подавать иск о возмещении ущерба.

Другим средством правовой защиты от нарушения договора о недвижимости, доступным как для покупателей, так и для продавцов, является иск о конкретных показателях. В конкретном действии мы просим судью приказать нарушившей стороне выполнить свои обязательства по контракту. Для нарушившего продавца это означает предоставить акт и выполнить другие действия, необходимые при закрытии сделки.Для покупателя это уплата покупной цены и выполнение других договорных обязательств. Поскольку каждый участок недвижимости считается уникальным и незаменимым по закону, это средство правовой защиты — по закону — доступно по каждому договору о недвижимости.

Тем не менее, рассмотрите практические трудности конкретного действия:

• Продавцам необходимо снять свою собственность с рынка на время судебного разбирательства, которое может длиться три года или более в случае апелляции, в чтобы заставить этого конкретного покупателя закрыть эту конкретную собственность.Кроме того, как только продавец одерживает победу в суде, как он может заставить покупателя получить ссуду в банке и получить средства для покупки недвижимости, если у него нет денег?
• Что касается покупателей, они должны иметь возможность посредством определенного действия по производительности (читайте здесь о действиях lis pendens), чтобы связать правовой титул с собственностью продавца, но они также должны быть готовы продолжить рассмотрение вопроса до его завершения в суде первой инстанции (от 18 до 36 месяцев) и, возможно, в апелляционном процессе (еще от 18 до 24 месяцев).Кроме того, несмотря на некоторую прецедентную практику, которая поддерживает требование о присуждении гонорара адвокату по завершении такого иска, обычно расходы по удовлетворению иска ложатся на истца.

Короче говоря, это редкий истец покупателя или продавца, у которого есть необходимые средства и сила духа, чтобы довести конкретное действие в отношении исполнения до его завершения.

Обязательство по уменьшению убытков

Каждый раз, когда сторона нарушает договор, ненарушившая сторона обязана уменьшить убытки.(30 Oh Jur Damages § 102 (2015) ( со ссылкой на Chicago Title Ins. Corp. против Магнусона, 487 F.3d 985 (6-й округ 2007 г.)). См. Также Reitz против Giltz & Assocs., 2006 Ohio App. LEXIS 4120, at * 19 (Ohio Ct. App., 11 августа 2006 г.) («Обязанность уменьшать ущерб, иначе известная как доктрина предотвратимых последствий, требует от истца избегать тех убытков, которые возникли в результате нарушения контракта, который можно расторгнуть «с разумными усилиями, без чрезмерного риска или затрат»). ) Приведем пример, не связанный с продажей недвижимости:

Продавец привозит грузовик персиков покупателю в Цинциннати.Когда он идет их доставить, покупатель отказывается от товара. Продавец не может просто допустить, чтобы персики испортились в грузовике и увеличили свой ущерб, он должен пойти в производственный цех и продать их по той цене, которую он разумно может получить, возложив на покупателя ответственность за разницу в цене между той, которая была первоначально обещана, и то, что было получено при продаже дома. Это называется «уменьшение ущерба».

Аналогичным образом, когда покупатель нарушает договор о недвижимости, продавец обязан вернуть собственность на рынок и получить максимально возможную цену и наилучшие возможные условия для уменьшения ущерба, за который покупатель несет ответственность.

Хотя идея договора с недвижимостью может показаться устрашающей, закон дает указания относительно того, как стороны должны подходить к этим договорам, и довольно снисходительно относится к их исполнению, за исключением нескольких строгих требований (таких как предложение и принятие). Однако стороны должны знать о последствиях, если что-то пойдет не так в процессе из-за потенциальных трудностей с получением помощи и сдвигом ответственности в случае нарушения со стороны другой стороны.

________________________________

Дополнительные ресурсы

Мы рекомендуем к прочтению следующие дополнительные ресурсы:

Как разорвать договор недвижимости, заключенный риелтором Массачусетса Биллом Гассеттом >>

Как определить нарушение договора юридической фирмой Нью-Гэмпшира of Fojo, Dell’Orfano >>

Можете ли вы отменить договор недвижимости от Realtor.com >>

Вопросы исполнения контракта

В большинстве случаев место исполнения контракта указывается в самом контракте.Однако могут быть случаи, когда законодательство не определяет место заключения договора. В таких случаях местом исполнения договора является то место, где акцептант подписал договор. Это место, где был заключен договор.

В случае вопросов исполнения договора , делаются следующие исключения:

1. Если обязательство связано с выделением здания, земельного участка, другого недвижимого имущества или строительства — место, где находится имущество, становится местом исполнения договора;
2. Если обязательство включает доставку товаров (включая транспортировку), то место, где товары передаются первому перевозчику для окончательной доставки, становится местом исполнения контракта;
3. Если обязательство включает предоставление товаров, то есть предоставление их кредитору, то место производства товаров становится местом исполнения контракта.Если кредитору известно место хранения товаров в момент возникновения обязательства, то оно становится местом исполнения договора;
4. Если в обязательстве есть деньги, то место жительства кредитора на момент возникновения обязательства — это место исполнения договора. Если место жительства или местонахождение кредитора изменяется до исполнения обязательства должником, то новое местонахождение или местонахождение кредитора является местом исполнения договора.В этом случае кредитор должен нести дополнительные расходы, связанные со сменой места исполнения.

В контрактах необходимо четко указывать метод, с помощью которого стороны должны выполнять свои обязательства, в соответствии с их индивидуальным решением. Исполнение должно соответствовать условиям обязательства, а также требованиям законодательства.

В случаях, когда нет требований и условий, применяются общие требования.

С учетом этих условий, вопросы исполнения контракта решаются путем предоставления соответствующих исключений.

Если исключений нет и договор не соблюдается, то условия договора могут быть приведены в исполнение посредством справедливой судебной защиты, если стороны не могут быть объединены, или путем компенсации потерпевшей стороне денежной компенсации или другого вознаграждения, снова делает жертву взлома здоровой.

10 шагов после принятия вашего предложения и заключения контракта

Хотите знать, что делать, когда предложение принято? Совершить покупку или продать дом, не совершив ошибки и не потеряв рассудок, непросто.Завершение предварительного одобрения кредита, поиск подходящего места и структурирование конкурентного предложения требует много времени и энергии.

После подписания договора купли-продажи может показаться, что ваша работа на этом заканчивается. К сожалению, это не случай. Принятое предложение — это только начало процесса. Есть еще кое-что, чтобы закрыть вашу транзакцию.

Самый частый вопрос, который задают наши клиенты после того, как их предложение принято, — «Что будет дальше?». Этот контрольный список помогает людям не сбиться с пути, если у них есть контракт на дом.Это гарантирует, что они должным образом подготовлены к закрытию сделки без излишних драматургов.

Если один из этих шагов будет упущен из виду, это может задержать закрытие; или, возможно, саботировать покупку всего дома. Агенты по недвижимости прилагают все усилия, чтобы помочь своим клиентам не сбиться с пути по каждому пункту, упомянутому ниже. Используйте этот контрольный список, чтобы оставаться в курсе и следить за тем, чтобы они не сбились с пути, чтобы избежать задержек.

Объявление:

Задаток — это доказательство того, что покупатель «искренне» хочет купить дом. Этот шаг задействован в начале транзакции. Он разработан для защиты интересов продавца, когда они снимают свой дом с рынка.

В Колорадо задаток обычно составляет около одного процента от покупной цены. Стандартных сумм для внесения задатка не существует.Эта плата будет варьироваться в зависимости от рынка.

Некоторые риэлторы собирают задаток перед тем, как подать предложение. Другие будут согласовывать выплату задатка после получения подписанного контракта. Каким бы ни был ваш сценарий, убедитесь, что задаток поступает вовремя и в надлежащей форме оплаты. Эта информация обычно согласовывается и фиксируется в вашем договоре купли-продажи.

Когда у вас есть исполненный договор купли-продажи, отсчет времени начинается с периода проверки.Пора нанять домашнего инспектора. Убедитесь, что вы выполнили проверки вовремя.

Имейте в виду, что в зависимости от типа дома, который вы покупаете, может потребоваться несколько типов инспекторов. Стандартный осмотр дома — самый распространенный вид осмотра недвижимости. Другие типы инспекций включают радоновые, вредные, зараженные, канализационные, структурные, HVAC, метаморфологические и плесневые инспекции.

Обсудите все варианты осмотра с агентом по недвижимости. Убедитесь, что вы решили все вопросы, связанные с проверкой, в сроки, оговоренные в вашем договоре купли-продажи.

Как только у покупателя заключен договор купли-продажи дома, ему необходимо связаться со своим ипотечным кредитором. Этот шаг гарантирует, что у кредитора есть все документы, чтобы начать работу по ссуде. Как только кредитор получает договор купли-продажи, он начинает процесс ипотечного кредитования сделки.

Как только процесс ипотеки начнется, кредитор начнет запрашивать множество документов от покупателя жилья. Будьте готовы предоставить множество документации на протяжении всей сделки.

Убедитесь, что вы предоставили им запрошенную документацию как можно скорее, чтобы избежать проблем с их сроками. Сбор и систематизация всех этих документов может быстро стать непосильной задачей. Несвоевременное предоставление документов кредитору может замедлить его процесс и задержать закрытие сделки.

Некоторые кредиторы не так тщательно информируют всех о процессе ссуды. Убедитесь, что вы проверяете с кредитором, чтобы убедиться, что он на правильном пути. Ваш риэлтор также должен помочь вам в этом.

Если кредитор не завершит процесс ссуды вовремя, это может привести к нарушению договора. Соблюдение даты закрытия договора купли-продажи — важный шаг. Нарушение соглашения позволит продавцу расторгнуть сделку и сохранить задаток покупателя.

Если покупатель жилья останавливается на каких-либо запрошенных документах кредитора, они могут быть виноваты в любых задержках. Убедитесь, что вы избегаете этой ситуации, оперативно предоставляя любую документацию своему ипотечному кредитору, как только он ее запросит.

Этот шаг выполняется Титульной компанией или юридическим бюро, осуществляющим транзакцию. Они выдадут Обязательство о праве собственности, которое рассматривает историю прав собственности (цепочка титулов). Они также будут раскрывать любые залоговые права в отношении собственности, которые необходимо урегулировать до закрытия.

Поскольку обязательство по праву собственности обычно не мешает выдаче ссуды, это один из самых недооцененных шагов в процессе. Обязательства по титулу не важны, пока они не выявят проблему.Самая распространенная ошибка, которую допускают люди, связанные с обязательствами, связанными с титулом, — игнорировать их.

Обязательно просмотрите свои обязательства по титулу и обратитесь за советом к адвокату, если вы обнаружите что-либо, что вас беспокоит. Большинство обязательств по заголовку просты и не требуют дополнительной работы с вашей стороны. Прежде чем переходить к следующему шагу, внимательно изучите обязательство.

После того, как вы прошли процедуру проверки, сообщите ипотечному кредитору, что вы прошли этот этап. Кредитор закажет оценку дома, чтобы убедиться, что его стоимость соответствует сумме ссуды по договору купли-продажи.

Оценка — важная часть процесса недвижимости. Он защищает банк от выдачи ссуд, превышающих фактическую стоимость недвижимости.

Плохая процедура оценки была одной из причин обвала рынка недвижимости в 2007 году. Банки предлагали более крупные ссуды, чем стоили дома. С тех пор было принято постановление, ограничивающее отношения между ипотечными компаниями и оценщиками.

В Колорадо у оценщиков есть десять рабочих дней для завершения оценки, начиная с даты заказа. По этой причине крайне важно убедиться, что ваш кредитор заказал вашу оценку как можно скорее. Покупатель жилья, скорее всего, оплатит оценку. Лучше всего заказывать отчет об оценке после того, как покупатель и продавец достигнут удовлетворительного соглашения в отношении возражений по проверке.

Ипотечный кредитор потребует от покупателя иметь полис страхования домовладельца перед закрытием.Покупатель будет осматривать и выбирать страховую компанию и полис домовладельца, которые лучше всего подходят для его дома.

Страховые компании домовладельцев сильно различаются по ценам и охвату. Мы рекомендуем получать расценки не менее чем от трех страховых компаний. Сравните крупные национальные компании с небольшими местными агентствами, чтобы получить наилучшие результаты.

Домашние гарантии также доступны при сделках с недвижимостью. Некоторые продавцы предоставляют покупателю дома скидку на покупку гарантии на дом.Если вы покупаете домашнюю гарантию, присмотритесь к магазинам и найдите гарантийную компанию, которая лучше всего соответствует вашим потребностям. Как только вы найдете подходящего поставщика гарантии для дома, сообщите в титульную компанию, кого вы планируете использовать.

Когда происходит так много деталей одновременно, легко забыть о домашних коммунальных услугах. Некоторые штаты требуют, чтобы продавец раскрыл информацию о местных поставщиках коммунальных услуг в Раскрытии информации для продавцов. Немедленно свяжитесь с этими поставщиками коммунальных услуг, чтобы запланировать или передать их на ваше имя.

Если вы покупаете дом в сельской местности, проверьте скорость местного интернета, прежде чем размещать предложение о покупке дома. Во многих районах на окраине города нет высокоскоростного Интернета.

В напряженные месяцы (обычно летом) вы можете запланировать свои коммунальные услуги как минимум за неделю до даты закрытия. Целесообразно настроить ваши коммунальные услуги как можно скорее, прежде чем вы будете готовы к въезду / выезду.

У вашего договора купли-продажи будет согласованная дата закрытия.Убедитесь, что кто-то связался с титульной компанией заранее, чтобы убедиться, что у них есть удобный временной интервал. Титульные компании часто бронируют билеты в напряженные летние месяцы. Обязательно запланируйте это как минимум за неделю или две заранее.

Самый загруженный день для титульных компаний — последняя пятница месяца. Если вы пытаетесь запланировать этот день, обязательно запланируйте закрытие как можно раньше. Эти временные интервалы, как правило, быстро заполняются.

Многие покупатели и продавцы будут присутствовать на закрытии вместе, хотя COVID изменил это для многих.Ваш риэлтор будет согласовывать это с другим задействованным агентом по недвижимости.

Этот шаг прост, но его часто упускают из виду до последней минуты. Убедитесь, что титульная компания может удовлетворить ваш запрос в день и время, когда они вам нужны.

Для покупателя жилья целесообразно выполнить заключительное решение перед закрытием. Цель заключительного пошагового руководства — убедиться, что ремонт завершен. Также рекомендуется убедиться, что все личные вещи продавца удалены. Убедитесь, что дом полностью готов к заселению.

Последнее пошаговое руководство — это не время для пересмотра условий ремонта в контракте купли-продажи. Это просто гарантия того, что не возникнут серьезные проблемы, которые могут привести к прекращению транзакции. За этим, скорее всего, последуют судебные разбирательства, чтобы смягчить проблемы. Мелкие неприятности, такие как обнаружение перегоревших лампочек, не должны быть причиной для откладывания закрытия.

В день закрытия вам необходимо иметь утвержденное удостоверение личности с фотографией и подтвержденные средства.Если от вас требуется принести деньги, они будут указаны в вашем заключительном заявлении. Вы встретитесь в титульной компании, чтобы подписать всю необходимую документацию.

Обычно закрытие занимает менее часа. Как покупатель, если вы получаете ссуду, вы будете подписывать львиную долю документов. Как только документация утверждена и ваш кредитор профинансировал транзакцию, транзакция считается завершенной.

Каждый из десяти перечисленных выше шагов может саботировать вашу покупку дома.Убедитесь, что вы следите за своей транзакцией, чтобы выявить любые потенциальные проблемы до того, как они возникнут.

Если у вас есть опытный ипотечный кредитор и риэлтор, они немедленно поймут эти проблемы. Они будут держать вас в курсе на каждом этапе транзакции и защищать ваши интересы. Хороший риэлтор — ваш лучший ресурс, чтобы гарантировать своевременное выполнение каждого шага, описанного выше, без каких-либо дополнительных проблем.

К сожалению, ваш риэлтор или ипотечный кредитор может исчезнуть после подписания контракта.Если вы не уверены в компетентности своего риэлтора, возьмите на себя ответственность и свяжитесь напрямую с кредитором и титульной компанией. Это гарантирует, что все идет по плану.

Покупка дома требует времени и энергии, но это приятно. После того, как вы подпишете бумаги при закрытии и получите ключи, вся ваша тяжелая работа окупится. Вы почувствуете волну волнения, когда продолжите жить в новом доме.

Когда ратифицируется контракт? | Блэр | Катон | Пикрен

Мне продолжают звонить и спрашивать, когда договор считается ратифицированным.Агенты также хотят понимать, как определяется дата вступления в силу контракта и когда в контракте указывается время по таким вопросам, как комплексная проверка.

17 июня 2016 г. я написал сообщение «Когда у нас есть контракт». Сегодня я повторно просматриваю этот пост и добавляю несколько комментариев. Мои дополнительные комментарии выделены синим цветом.

С июня:

Чтобы иметь ратифицированный контракт, должны быть приняты и поставлены контракты. Сторона, принимающая окончательное предложение или встречное предложение, должна принять и доставить подписанный контракт обратно стороне, делающей окончательное предложение или встречное предложение, до того, как предложение или встречное предложение будет аннулировано стороной, сделавшей его.

В параграфе 29B Контракта с РИЭЛТОРАМИ Центральной Каролины (Мидлендс) говорится:

Успешные переговоры по этому предложению будут завершены, когда одна из Сторон, участвующих в переговорах, поставит окончательные необходимые подписи и / или инициалы на этом предложении. Принятие контракта произойдет в день и время, когда эта Сторона впоследствии доставит копию этого оформленного документа другой Стороне. Сторона, получившая оформленный документ, будет нести ответственность за заполнение даты и времени окончательного принятия Контракта на последней странице настоящего Контракта.

Аналогичным образом, договор с Ассоциацией РИЭЛТОРОВ Южной Каролины (провинция) Параграф 1 (D) определяет «дату вступления в силу» как:

Окончательная дата, на которую Сторона переговоров ставит окончательные и требуемые подписи и / или инициалы и дату на этом Контракте и Уведомлении о доставке, чтобы первоначально сделать этот основной Контракт обязательным для всех Сторон.

По сути, требования по приемке и доставке в обоих договорах одинаковы.

Давайте посмотрим, как это будет работать на самом деле. Если Джон делает предложение Мэри, а Мэри выполняет контракт, принимая предложение, контракт не ратифицируется до тех пор, пока Мэри не вернет контракт Джону. Пока Джон не получит контракт от Мэри, он может отказаться от своего предложения, даже если Мэри уже выполнила контракт. После получения Джон заполняет поле принятия контракта (Контракт CCRA) и отправляет копию Мэри.

Если Джон делает предложение Мэри, а Мэри делает встречное предложение, которое Джон принимает, договор не ратифицируется до тех пор, пока Джон не доставит исполненный договор обратно Мэри.Пока Мэри не получит контракт, Мэри может отменить свое встречное предложение. После получения Мэри заполняет Окно принятия контракта (Контракт CCRA) и отправляет копию Джону.

После того, как исполненный контракт CCRA будет доставлен обратно стороне, сделавшей окончательное предложение, принимающая сторона заполняет поле принятия контракта. Важно, чтобы это поле было заполнено принимающей стороной, потому что период должной осмотрительности основан на дате, указанной в этом поле. Если неправильная сторона заполнила графу о принятии контракта, комплексная проверка покупателя и другие сроки могут быть ненадлежащим образом сокращены.Если стороны не заполнят коробку, это не аннулирует договор. Неспособность заполнить графу может просто послужить поводом для споров о том, когда сроки по контракту начинаются и заканчиваются.

В контракте по SCR нет поля для заполнения. Поскольку нет окончательного поля для заполнения, между сторонами может возникнуть спор относительно того, когда была поставлена ​​договоренность. Это еще более проблематично, если доставка контракта задерживается на несколько дней после исполнения. Если получающий агент замечает, что даты подписи отличаются от дня доставки, получающий агент должен немедленно уведомить доставляющего агента в письменной форме о времени получения и утвердительно указать, когда начинаются периоды времени.